設(shè)施設(shè)備維護(hù)維保服務(wù)方案

　　（一）機(jī)電設(shè)施日常運(yùn)行
　　1、運(yùn)行管理要求
　　樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大院的運(yùn)作效益。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大院的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的工作環(huán)境。
　　設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于好的運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的效用。
　?、僦朴唶?yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。
　?、趯Σ僮魅藛T進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。
　?、奂訌?qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。
　　④定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。
　　⑤技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運(yùn)行。
　?、薨l(fā)生設(shè)備故障后對其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。

　　2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行工作內(nèi)容
　　2.1配電系統(tǒng)
　　配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運(yùn)行的基本保障，管理人員將對配電設(shè)備實(shí)行運(yùn)行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對高壓室、變壓器室、低壓室、發(fā)電機(jī)室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。小區(qū)應(yīng)急發(fā)電機(jī)將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬無一失，及時(shí)供電。
　　2.2空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)
　　中央空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況，根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，按規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。根據(jù)設(shè)定氣溫、濕度條件，合理調(diào)節(jié)各場所空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
　　2.3給排水系統(tǒng)
　　值班人員監(jiān)測各水池、水箱的水位情況及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。
　　2.4電梯系統(tǒng)
　　電梯是小區(qū)必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的方式。
　　2.5電梯報(bào)警對講系統(tǒng)
　　由于電梯轎箱是一個(gè)較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對外通話裝置。中央監(jiān)控室接聽報(bào)警后，一方面通過閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知電梯維修工解救被困人員。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警，中央監(jiān)控室將立即通知巡邏人員或快速應(yīng)急小組前往現(xiàn)場處理。
　　2.6消防報(bào)警系統(tǒng)
　　消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須24小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴(yán)格按照公司《消防設(shè)施管理規(guī)定》，定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號(hào)，將按公司《應(yīng)急處理程序》和《滅火作戰(zhàn)方案》執(zhí)行。
　　2.7照明系統(tǒng)
　　在小區(qū)大院中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的工作環(huán)境和視力保護(hù)。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大院的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。

　　（二）設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
　　1、設(shè)備故障處理規(guī)程
　　1.1故障分類
　　設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
　　重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣幾萬元以上；因故障引起整個(gè)大院停水、停電、停氣；發(fā)生火災(zāi)等。
　　除上述重大故障外，其它為一般故障。
　　1.2重大故障處理職責(zé)
　　凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報(bào)告管理處主任并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處主任接報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理。
　　對于一般故障，管理處主任可授權(quán)值班負(fù)責(zé)人處理。
　　1.3故障處理通則
　　發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理的應(yīng)盡快報(bào)告管理處主任。
　　根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
　　迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。
　　處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
　　管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
　　對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。