前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　一、基本要求

　　1、物業(yè)管理和服務(wù)人員熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，能規(guī)范組織物業(yè)服務(wù)工作，具有物業(yè)管理從業(yè)資格證或上崗證，專業(yè)作業(yè)人員按照規(guī)定取得崗位證書。

　　2、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

　　3、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

　　4、服務(wù)實(shí)行公示公告制，包括辦事規(guī)章制度、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、24小時(shí)有人值守的服務(wù)和投訴電話、日常事務(wù)通知，按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　5、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

　　6、每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上，并采納合理意見和及時(shí)整改不達(dá)標(biāo)的服務(wù)。

　　二、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理

　　1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

　　3、每季巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)小損壞立即修復(fù)，其他需維修的及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并依約安排專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

　　5、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

　　三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理

　　 1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

　　3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

　　4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、每季對機(jī)房，轎箱頂和底坑檢查保養(yǎng)至少一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好記錄。有管理和作業(yè)、應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度，持電梯專業(yè)資質(zhì)或委托具有資質(zhì)的專業(yè)單位定期維保，并按規(guī)定年檢取得《電梯安全使用許可證》。

　　6、有健全的消防制度，消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，保持消防設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，每年至少開展消防安全宣傳活動一次。消防泵、噴淋泵等設(shè)備，每半年啟動檢查運(yùn)行至少一次、每年檢保至少二次，每兩年全面檢修保養(yǎng)至少一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)記錄完整，保證可隨時(shí)啟動正常運(yùn)行。每月對消防栓和配件器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、應(yīng)急燈、安全出口等巡查至少一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。

　　7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

　　8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范，發(fā)現(xiàn)損害時(shí)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。

　　9、每月對路燈、樓道燈及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，完好率不低于80%。

　　10、每月對室內(nèi)、外排水管、井、池巡查至少一次，每季清掃明溝內(nèi)的垃圾、泥沙雜物至少一次。樓外排水管道每年清掃、疏通一次，化糞池定期清疏，保持系統(tǒng)完好排水暢通無阻。每月對系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、排煙閥等）巡視檢查至少一次，每年檢修保養(yǎng)至少一次，確保正常運(yùn)行發(fā)揮功能作用，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

　　11、每日對智能化安防系統(tǒng)設(shè)備（錄像監(jiān)控、樓宇對講、門鎖智能卡等）巡視檢查至少一次，確保正常運(yùn)行發(fā)揮功能作用，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修復(fù)。檢修保養(yǎng)每年至少一次，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修復(fù)。每年對智能化管理系統(tǒng)的各分類設(shè)施設(shè)備檢修保養(yǎng)至少一次，各類檢保記錄齊全規(guī)范。

　　12、對危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　四、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通

　　1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次，保持周圍地面干凈整潔。

　　2、小區(qū)公共場所每日清掃1次，保持干凈無雜物；電梯廳、樓道每日清掃1次，保持目視干凈；共用部位玻璃每月清潔1次，保持目視干凈；路燈、樓道燈每半年清潔1次，保持目視干凈。

　　3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，根據(jù)需要每年保底清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏，保持系統(tǒng)完好，排水暢通無阻。

　　4、每月巡視檢查總體供水系統(tǒng)至少一次，發(fā)現(xiàn)故障和安全隱患及時(shí)排除，有完整的巡查記錄。

　　五、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

　　2、明顯發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除，定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、每年噴灑藥物至少一次，預(yù)防病蟲害。

　　六、車輛停放管理

　　1、建立停車場管理制度，實(shí)行車位有償使用和保管區(qū)分制度。

　　2、小區(qū)內(nèi)有車輛行走、停放標(biāo)志，機(jī)動車輛行駛停放有序，無違章行駛停放。

　　七、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理

　　1、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元門入口、停車位、樓內(nèi)通道等）每3小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

　　2、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員，應(yīng)聯(lián)系業(yè)主核實(shí)后才能放行并做好記錄。

　　3、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

　　八、裝飾裝修管理服務(wù)

　　1、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按有關(guān)規(guī)定和業(yè)主（使用人）協(xié)商簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　2、至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)拆改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和外觀、以及違規(guī)裝修、違章搭建等危及房屋安全和損害公共利益行為的，應(yīng)及時(shí)勸阻并要求整改恢復(fù)原狀，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門依法處理。

　　3、房屋裝修結(jié)束后，應(yīng)與業(yè)主房屋裝修相關(guān)當(dāng)事人共同對其涉及的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目進(jìn)行檢查，記錄并確認(rèn)簽字。

　　九、物業(yè)檔案資料管理

　　1、承接項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面查驗(yàn)；退出項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定移交物業(yè)用房及物業(yè)管理檔案資料；接管與退出的交接手續(xù)和記錄齊全完整。

　　2、物業(yè)檔案管理等制度健全[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案(含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案)、日常管理和服務(wù)檔案],物業(yè)管理和服務(wù)各類記錄完整規(guī)范，并運(yùn)用計(jì)算機(jī)和相關(guān)軟件進(jìn)行管理。